İlk Ev Satın Alma Hayali - Mortgage

Bir yıl geçti ve Londra'daki kiralık ev fiyatları canıma tak etti. Her ay maaşın neredeyse yarısını bir eve vermenin mantıklı hiçbir tarafı yok. İnsanın aklına ister istemez şu geliyor: Neden kendi evim olmasın? Türkiye’de bu işler daha basitti sanki, burada bir Mortgage sürecine girmek, sanki uzaya roket fırlatmak gibi. Burada ilk evini almak (First Time Buyer) büyük bir heves, ama gerçekler tokat gibi çarpıyor. En büyük sorun tabii ki Deposit (peşinat). Bankalar genellikle evin değerinin %5'i ile %10'u arasında peşinat istiyorlar. Londra çevresindeki ev fiyatlarını düşününce, bu %10 bile astronomik bir miktar. Üstelik ne kadar yüksek peşinat verirsen, o kadar iyi faiz oranı (LTV - Loan to Value oranı düşük olur) alma şansın artıyor. Yani mevzu basit: Çok paran varsa, daha az faiz ödersin. Bu sistem de zenginliği ödüllendiriyor, ne yazık ki.

Mortgage Hesaplaması: Neye Bakıyorlar?

Bankalar, sana ne kadar kredi vereceklerini hesaplarken genellikle yıllık brüt gelirinin 4 ila 4.5 katı civarında bir rakamı baz alıyorlar. Eğer iki kişi başvuruyorsanız, iki geliri birden topluyorlar. Ama bu sadece başlangıç. Benim gibi bir yabancı için, buradaki yerleşik hayata, kredi skoruna ve en önemlisi vize durumuna bakıyorlar.

• Kredi Skoru: Kredi kartını düzenli ödemem, Electoral Roll kaydımın olması ve diğer faturaları zamanında halletmem burada işe yaradı. Kredi skorunun önemi, bu süreçte katlanarak artıyor.
• Vize Durumu: Eğer süresiz oturum iznin (ILR - Indefinite Leave to Remain) yoksa, seçeneklerin biraz daralıyor. Bazı bankalar vizenin bitiş tarihine bakıp, vize süresinden daha uzun süreli kredi vermekte çekingen davranıyor. Benim durumumda da bu bir engel olabiliyor ve bu beni sinirlendiriyor. Buraya yerleşmek için elimden geleni yapıyorum ama sistem hala tam güvenmiyor.
• Gelir Kanıtı: Maaşlı çalışan olduğum için (PAYE), son 3-6 aylık maaş bordrolarımı (payslip) istiyorlar. Eğer freelance işlerim olmasaydı, süreç daha temiz olabilirdi. Ama freelance gelirlerimi de eklemek istersem, genellikle son 2 yıllık Self-Assessment beyanlarımı istiyorlar. İşte o zaman vergi planlamamın ne kadar kritik olduğunu bir kez daha anlıyorum.

Faiz Oranları ve Ürün Tipleri: Sabit mi, Değişken mi?

İngiltere'de Mortgage Rehberi dendiğinde, faiz oranları konusu tam bir girdap. Burada iki ana faiz türü var:

1. Fixed-Rate Mortgage (Sabit Faiz): Faiz oranını belirli bir dönem için (genellikle 2, 3 veya 5 yıl) sabitliyorsun. Bu, ödemelerinin o dönem boyunca değişmeyeceği anlamına gelir, bu da bütçe planlaması açısından süper rahatlatıcı. Piyasalar ne kadar çılgına dönerse dönsün, sen rahatsın.
2. Variable-Rate Mortgage (Değişken Faiz): Faiz oranı, genellikle Bank of England'ın temel oranına veya bankanın kendi taban oranına (SVR - Standard Variable Rate) bağlı olarak sürekli değişir. Faizler düşerse ödemen düşer, artarsa ödemen artar. Riskli ama bazen daha düşük başlangıç faizi sunabilirler.

Şu an piyasa faiz oranları (Ekim 2025) pek iç açıcı değil. En mantıklısı, Fixed-Rate bir ürün seçip, faizlerin düşmesini beklemek. Ama bu 2 yıllık, 5 yıllık sabitleme periyotları bittiğinde ne olacak? Buna Remortgage deniyor. İnsanlar, sabit dönemin sonunda, banka SVR'ye geçmeden hemen önce yeni bir düşük faizli ürüne geçiş yapıyor. Bu döngü bitmek bilmiyor, sürekli bir faiz avcılığı... Bir de Product Fee (Ürün Ücreti) denilen bir şey var. Bu, mortgage anlaşmasını yapmak için bankaya ödediğin başlangıç ücreti. Bazen £999, bazen £1,499 olabiliyor. Yüksek faiz oranlı ürünlerin ücreti düşük olurken, düşük faizli ürünlerin ücreti yüksek olabiliyor. Matematik yapıp hangisinin toplamda daha ucuza geldiğini hesaplamak gerekiyor. İnsan kendini finans uzmanı gibi hissediyor bazen, oysa sadece bir ev almak istiyorum. Şimdilik, ilk işim bir Mortgage Broker (Mortgage Danışmanı) bulmak oldu. Bu insanlar, piyasadaki yüzlerce ürünü tarayıp senin durumuna en uygun olanı buluyorlar. Hem de çoğu zaman senden ücret bile almıyorlar (bankadan komisyon alıyorlar). Bu karmaşık süreci tek başına çözmeye çalışmak, zaman ve para kaybı olurdu. Ben zaten aracıma, ehliyetime, vergi sistemine kafayı yormuşum. Bir de mortgage detaylarına girmeye gücüm yoktu. Bırak da bu işi bilen yapsın, yeter artık.